Zillow Estimates: pas aussi précis que vous le pensez

Zillow est l'une des bases de données immobilières les plus populaires en ligne. Fondée en 2006 par Rich Barton et Lloyd Frink, anciens dirigeants de Microsoft, la société Zillow, basée à Seattle, répertorie des informations sur des millions de maisons à vendre et à louer à travers les États-Unis et le Canada. Les utilisateurs peuvent rechercher une maison dans une zone donnée en utilisant différents critères, notamment les prix, le nombre de chambres à coucher et de salles de bains, la superficie en pieds carrés, le type de maison et d’autres commodités.

L'une des principales caractéristiques de Zillow est son Zestimates, un outil de consommation populaire permettant de connaître la valeur d'une maison. Ces estimations sont basées sur des informations provenant de sources telles que les ventes comparables et les données publiques. Lancé en 2011 avec des informations sur 90 millions de foyers, Zestimates a étendu sa portée en fournissant aux utilisateurs des données sur plus de 100 millions de foyers à travers les États-Unis.

Que vous cherchiez à voir combien la valeur de votre maison a changé, si la valeur estimée de votre maison est suffisamment élevée pour vous permettre de refinancer, ou curieuse de savoir combien votre collègue a dépensé pour sa nouvelle maison, Zestimates offre aux utilisateurs un point de départ pour l'évaluation de la maison .

Mais il existe plusieurs raisons pour lesquelles ces chiffres peuvent ne pas être aussi précis que vous le souhaiteriez.

Points clés à retenir

• Zillimates de Zillow permet aux utilisateurs de voir combien vaut une maison.
• Les chiffres sont basés sur des informations provenant de sources telles que les ventes comparables et les données publiques.
• Les estimations de Zest sont seulement aussi précises que les données qui les cachent, ce qui signifie qu'elles peuvent être périmées ou incorrectes.
• Il peut y avoir des erreurs dans les taxes foncières payées ou dans les évaluations fiscales, et Zestimates peut ne pas inclure de mises à niveau ou d’améliorations apportées par les propriétaires.
• Zillow explique également le taux de roulement, de sorte qu'un lieu dans lequel les personnes restent chez elles plus longtemps peut ne pas être aussi précis.

Informations de base inexactes

Les algorithmes uniques de Zillow mettent à jour sa collection de valeurs de propriétés trois fois par semaine, en fonction des informations provenant à la fois des données publiques et des données soumises par les utilisateurs. Selon Zillow, "la grande majorité des Zestimates se situent à moins de 10% du prix de vente de la maison". Mais Zestimates ne sont que des données aussi précises que possible, ainsi, si le nombre de chambres à coucher ou de salles de bains dans une maison, sa superficie en pieds carrés, ou sa taille de lot sont inexactes sur Zillow, le Zestimate sera éteint.

Les utilisateurs peuvent corriger ces erreurs. Cependant, Zillow met en garde que la mise à jour des détails d'une propriété n'entraînera pas une modification immédiate de la Zestimate de la maison, et parfois même aucun changement. Par exemple, le fait d’avoir une quatrième salle de bain ne fera pas forcément grand-chose pour la valeur de votre maison. Ainsi, la saisie de cette information peut n'avoir aucun effet.

En plus d'accepter les données soumises par les utilisateurs, Zillow résout les problèmes d'imprécision en rapportant des plages de valeurs estimées pour des propriétés individuelles. Plus la plage est petite, plus Zestimate est fiable, car cela signifie que Zillow dispose de plus de données sur cette propriété. En regardant les niveaux haut et bas de la fourchette, vous aurez une meilleure idée de ce que vaut une maison.

Zillow appelle Zestimates un point de départ pour déterminer les valeurs de la maison. Les utilisateurs ne doivent donc pas les considérer comme des évaluations.

Erreurs dans les chiffres clés

Zillow prend en compte la date et le prix de la dernière vente. Dans certaines régions, cette information constitue une part importante de ce chiffre. Mais si cette information est inexacte, cela peut faire fuir le Zestimate. Et, étant donné que des ventes comparables affectent également le Zestimate d'une maison, une erreur dans l'historique des prix de vente d'une maison peut affecter le Zestimates d'autres maisons de la région.

Zestimate prend également en compte les taxes foncières réellement acquittées, les exceptions aux taxes et autres données fiscales disponibles au public. Les valeurs de propriété de l'évaluateur fiscal peuvent cependant être inexactes. La base de données de l'évaluateur fiscal peut comporter une erreur liée aux informations de base d'une propriété, ce qui entraîne une valeur d'évaluation trop élevée ou trop faible.

Les propriétaires qui constatent des anomalies peuvent signaler à Zillow en ligne des données de vente incorrectes ou des enregistrements de taxe.

Où sont les mises à niveau?

Parfois, un propriétaire apporte des améliorations ou des améliorations à une propriété, ce qui devrait augmenter la valeur de la maison. Mais Zillow peut ne pas être nécessairement conscient de ces facteurs. Autrement dit, à moins que l’évaluateur d’impôt foncier local dispose de ces informations. Si un propriétaire obtient un permis de la ville pour procéder à des améliorations, ces informations peuvent être transmises aux autorités de la taxe sur la propriété et enregistrées dans le registre public. Zillow ne peut mettre à jour ses listes que lorsque ces informations sont disponibles.

Par exemple, si vous ajoutez une cinquième chambre à coucher autorisée à votre maison et que l'évaluateur des taxes foncières estime que la mise à niveau augmente la valeur de votre maison, cette information se retrouvera probablement dans le Zestimate de votre maison à un moment donné. Mais si votre maison a une nouvelle cuisine de concepteur qui ne nécessite pas de permis majeur, alors que celle de votre voisin a sa cuisine originale de 1975, Zillow accordera une valeur similaire aux deux maisons, même si votre maison peut atteindre un prix de vente plus élevé.

Les mises à niveau ne sont pas toujours aussi valables que vous le pensez. Cela dépend beaucoup de la situation du marché local du logement et des projets que vous avez réalisés. Donc, juste parce que la valeur de votre maison sur Zillow n'a pas changé depuis que vous avez ajouté cette chambre à coucher ou rénové votre cuisine, ne présumez pas que vous pouvez ajouter 30 000 $ de plus au Zestimate. Inversement, si Zillow indique que votre maison vaut 300 000 $ mais que vous savez que vous ne l’avez pas mise à jour autant que des maisons similaires dans votre quartier, il se peut qu’elle se vende moins cher ou mette plus longtemps à trouver un acheteur intéressé.

Taux de rotation du logement

Plus il y a de ventes de maisons dans votre région, plus Zillow dispose de données sur la valeur des acheteurs qui pensent que ces maisons valent la peine. Cela rend Zestimates plus précis. Donc, si vous vivez dans un marché en vogue de la région de la baie de San Francisco, votre Zestimate est peut-être plus précis que si vous vivez dans une ville rurale où les gens restent dans leur maison pendant des décennies et où les ventes sont rares.

Mises à jour de l'algorithme de Zillow

Zillow met à jour son algorithme à mesure qu'il propose plus de moyens pour améliorer sa précision. Lorsque cela se produit, Zestimates peut changer considérablement même si rien n'a changé concernant ces maisons ou le marché immobilier.

En janvier 2019, Zillow a annoncé l'attribution d'un contrat d'un million de dollars à une équipe de scientifiques et d'ingénieurs spécialistes des données pour améliorer la précision des sites Zestimates du site. L'équipe a exploité différents facteurs affectant la valeur d'une maison, notamment les données publiques, les temps de déplacement, le bruit de la route et d'autres informations à prendre en compte dans son algorithme. Zillow a estimé que le taux d'erreur national serait inférieur à 4%.

La société a fait l'objet d'un recours collectif, intenté en 2017 par des propriétaires-occupants de Chicago, qui prétendait avoir induit en erreur les acheteurs en leur fournissant des chiffres très bas. Les plaignants ont également déclaré que la plupart des utilisateurs traitaient Zestimates comme des évaluations. Selon un rapport de Market Watch, Zillow, a déclaré que le procès n’était pas fondé, niant que ses Zestimates étaient des évaluations. Au lieu de cela, il les a appelé un point de référence où les utilisateurs peuvent commencer leur recherche de valeurs de base.

Le résultat final

Zillow n'essaie pas de cacher les imperfections de ses Zestimates aux consommateurs, et vous ne pouvez pas vous attendre à des estimations parfaitement précises de la part de sites concurrents. Le but est que les propriétaires utilisent les prix de Zestimates comme une indication générale et comparent ces chiffres à ceux d’autres sources. Cela ne doit en aucun cas être considéré comme une évaluation. Une analyse du marché comparable effectuée par un agent immobilier local et une évaluation professionnelle de la maison sont les meilleurs moyens d’en apprendre davantage sur sa valeur.

Même ces outils sont imparfaits: parfois, il n’ya pas de ventes récentes de maisons similaires, et les évaluateurs - qui ne sont que des êtres humains - peuvent être quelque peu subjectifs dans leurs évaluations. En fin de compte, il n’ya aucun moyen d’obtenir une évaluation parfaite de la valeur d’une maison, mais nous ne disposons que des directives à suivre lorsque vous achetez, vendez, faites une demande de prêt et avez besoin de connaître la valeur d’une maison.