10 conseils pour acheter votre premier bien locatif

L'immobilier a produit beaucoup des personnes les plus riches du monde, il y a donc de nombreuses raisons de penser que la propriété est un investissement judicieux. Cependant, comme pour tout investissement, il est préférable d’être bien familiarisé avec des centaines de milliers de dollars avant de plonger dedans. Munissez-vous des informations ci-dessous avant de vous lancer dans une nouvelle carrière de magnat de l'immobilier.

Assurez-vous que c'est pour vous

Connaissez-vous votre chemin dans une boîte à outils? Comment faites-vous pour réparer les cloisons sèches ou déboucher les toilettes? Bien sûr, vous pouvez appeler quelqu'un pour le faire à votre place, mais cela réduira vos bénéfices. Les propriétaires qui ont une ou deux maisons font souvent leurs propres réparations pour économiser de l'argent. Si vous n'êtes pas du genre maniable et que vous n'avez pas beaucoup d'argent disponible, être propriétaire peut ne pas vous convenir.

Bien entendu, cela change à mesure que vous ajoutez de nouvelles propriétés à votre portefeuille. Lawrence Pereira, président de King Harbor Wealth Management à Redondo Beach, en Californie, est propriétaire de propriétés situées sur la côte est tout en vivant sur la côte ouest. En tant que quelqu'un qui dit qu'il n'est pas du tout pratique, il le fait fonctionner. Comment? «J'ai constitué une solide équipe de nettoyeurs, d'hommes à tout faire et de sous-traitants», déclare Pereira. Cela n'est pas recommandé pour les nouveaux investisseurs, mais lorsque vous maîtrisez l'investissement immobilier, vous n'avez pas à rester local.

Rembourser la dette d'abord

Les investisseurs avertis peuvent avoir des titres de créance dans leur portefeuille de placements, mais la personne moyenne devrait les éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures médicales impayées ou des enfants qui fréquenteront bientôt le collège, l’achat d’un bien locatif n’est peut-être pas la bonne solution. Pereira convient qu'il est essentiel d'être prudent, en déclarant: «Il n'est pas nécessaire de rembourser une dette si le retour de vos biens immobiliers est supérieur au coût de la dette. C'est le calcul que vous devez faire. Cependant, ne vous mettez pas dans une situation où vous ne disposiez pas de suffisamment d’argent pour payer vos dettes. Toujours avoir une marge de sécurité. "

Obtenez le versement initial

Les immeubles de placement exigent généralement un acompte plus important que les immeubles occupés par leur propriétaire, de sorte qu'ils ont des exigences d'approbation plus strictes. Les 3% que vous avez peut-être mis sur la maison dans laquelle vous vivez actuellement ne vont pas travailler pour un immeuble de placement. Vous aurez besoin d'au moins 20%, car l'assurance prêt hypothécaire n'est pas disponible pour les immeubles locatifs.

Attention aux taux d'intérêt élevés

Le coût d'emprunt peut être relativement bon marché à l'heure actuelle, mais le taux d'intérêt d'un immeuble de placement sera plus élevé que les taux d'intérêt hypothécaires traditionnels. N'oubliez pas que vous avez besoin d'un versement hypothécaire peu élevé qui ne réduira pas vos profits mensuels de manière trop importante.

Calculez vos marges

Les entreprises de Wall Street qui achètent des propriétés en difficulté visent des rendements de 5% à 7% car elles doivent payer du personnel. Les individus devraient se fixer un objectif de 10%. Estimez les coûts d’entretien à 1% de la valeur de la propriété chaque année. Les autres coûts comprennent les assurances, les frais d'association de propriétaires éventuels, les taxes foncières et les dépenses mensuelles telles que la lutte contre les parasites et l'aménagement paysager. Et puis il y a l'assurance des propriétaires.

Éviter un fixateur-supérieur

Il est tentant de chercher la maison qui vous convient le mieux et de la transformer en un bien locatif. Cependant, s'il s'agit de votre première propriété, c'est probablement une mauvaise idée. À moins que vous n'ayez un entrepreneur qui effectue des travaux de qualité à bon marché - ou que vous maîtrisiez les améliorations résidentielles à grande échelle -, vous devrez probablement payer trop cher pour effectuer des travaux de rénovation. Au lieu de cela, cherchez à acheter une maison dont le prix est inférieur au marché et ne nécessite que des réparations mineures.

Matt Holmes, fondateur et PDG de Holmes Real Estate Group, déclare que le meilleur type de maison à acheter est celui où vous pouvez ajouter une chambre à coucher immédiatement ou prochainement. Il ajoute que:

L'ajout d'une chambre à coucher augmente non seulement la valeur de revente, mais il est souvent rentabilisé le premier mois si vous louez la propriété par pièce. De plus, l'ajout d'une chambre à coucher coûte environ 10% d'un remodelage de la cuisine, et on peut affirmer que, sur de nombreux marchés, l'impact sur la valeur de revente est également plus significatif.

Calculer les dépenses d'exploitation

Les dépenses d'exploitation de votre nouvelle propriété se situeront entre 35% et 80% de votre revenu brut d'exploitation. Si vous facturez 1 500 USD pour le loyer et que vos dépenses coûtent 600 USD par mois, vous êtes à 40%. Pour un calcul encore plus facile, utilisez la règle des 50%. Si le loyer que vous facturez est de 2 000 $ par mois, attendez-vous à payer 1 000 $ de dépenses totales.

Déterminez votre retour

Pour chaque dollar que vous investissez, quel est votre retour sur ce dollar? Les actions peuvent offrir un rendement de 75%, tandis que les obligations peuvent rapporter 4, 5%. Un rendement de 6% au cours de votre première année en tant que propriétaire est considéré comme étant en bonne santé, d'autant plus que ce nombre devrait augmenter avec le temps.

Obtenez une maison à faible coût

Plus la maison est chère, plus vos dépenses courantes seront élevées. Certains experts recommandent de commencer avec une maison de 150 000 $.

Trouver le bon endroit

Lorsque vous choisissez un bien locatif rentable, recherchez des impôts fonciers peu élevés, un district scolaire décent, un quartier à faible taux de criminalité et une zone avec un marché du travail en expansion et de nombreuses commodités, telles que des parcs, des centres commerciaux, des restaurants et des cinémas.

5 façons simples d'investir dans l'immobilier

Risque vs récompense

Chaque décision financière consiste à peser les avantages, à déterminer le bénéfice par rapport au risque potentiel. Investir dans l'immobilier a-t-il un sens pour vous?

Récompenses:

• Votre revenu est passif. Outre l'investissement initial et les coûts d'entretien, vous pouvez gagner de l'argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre énergie à votre travail habituel.
• Votre revenu devrait augmenter. Vous ne faites pas que gagner un revenu de location; à mesure que la valeur immobilière augmente, la valeur de votre investissement augmente.
• Vous pouvez mettre de l'immobilier dans un IRA autogéré.
• Les revenus de location ne sont pas inclus dans votre revenu soumis à l'impôt sur la sécurité sociale.
• L’intérêt que vous payez sur un prêt immobilier est déductible des impôts.
• En l'absence d'une autre crise, les valeurs immobilières sont plus stables que le marché boursier.
• L'immobilier est un atout physique. Investir dans des actions ou des produits de Wall Street n’est pas quelque chose que vous pouvez voir ou toucher.

Des risques:

• Bien que les revenus locatifs soient passifs, les locataires peuvent être difficiles à gérer, sauf si vous utilisez une société de gestion immobilière.
• Si votre revenu brut ajusté est supérieur à 200 000 USD (célibataire) ou à 250 000 USD (déclaration conjointe du mariage), vous pouvez être soumis à une surtaxe de 3, 8% sur les revenus nets des investissements, revenus locatifs compris.
• Les revenus de location peuvent ne pas couvrir le paiement total de l'hypothèque.
• Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément de l'immobilier si les marchés se détériorent.
• Contrairement aux actions, dans la plupart des cas, vous ne pouvez vendre une partie de vos biens immobiliers. C'est tout ou rien.
• Les coûts d'entrée et de sortie sont élevés.
• Si vous n'avez pas de locataire, vous devez payer toutes les dépenses.

Le résultat final

Gardez vos attentes réalistes. Comme pour tout investissement, un bien locatif ne produira pas un gros salaire mensuel pendant un certain temps et choisir le mauvais bien pourrait être une erreur catastrophique. Pensez à travailler avec un partenaire expérimenté sur votre première propriété ou à louer votre propre maison pour tester les capacités de votre propriétaire.