Option de location
Une option de location est un contrat qui donne au locataire le choix d'acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location. Cela empêche également le propriétaire d'offrir la propriété à la vente à quiconque. À l'expiration du délai, le locataire doit exercer l'option ou la renoncer. Une option de location est également appelée location avec option d'achat.
Comment fonctionne une option de location
Une option de location donne à un acheteur potentiel plus de flexibilité qu'un contrat de location-achat standard, qui oblige le locataire à acheter la maison à la fin du contrat de location. Le prix de la maison est convenu d'avance par l'acheteur (le locataire) et le propriétaire. Le prix correspond généralement à la valeur marchande actuelle de la maison, ce qui permet au locataire de l'acheter ultérieurement au prix du jour. Pour cette option, le locataire est généralement facturé au propriétaire par le locataire, qui peut représenter 1% du prix de vente de la maison. Les frais vont à l'acompte si le locataire décide d'acheter la maison à la fin du bail.
L'option de location est particulièrement utile pour ceux qui pourraient construire leur crédit ou qui n'ont pas assez d'économies pour un versement initial. Cependant, il existe plusieurs caractéristiques des options de location à prendre en compte.
Paiements de location
Le propriétaire facture une prime en plus du loyer mensuel standard pour l'option d'achat au prix du jour de la fin du contrat de location. La prime peut représenter un pourcentage ajouté au loyer actuel du marché, par exemple 10% du loyer mensuel standard pour une maison de cette taille. Le montant supplémentaire ou la prime, souvent appelé crédit de loyer, devient une partie de la mise de fonds pour la maison si l'option est exercée par le locataire pour l'acheter. Toutefois, le locataire perd l’argent supplémentaire versé au-dessus du loyer standard si la maison n’a pas été achetée à la fin du bail.
Certains propriétaires peuvent accepter un paiement en une fois, souvent appelé "contrepartie de valeur", qui est similaire à la prime payée pour une option sur les marchés financiers. Ce n'est pas un dépôt sur l'achat de la propriété, ce qui signifie que ce n'est pas remboursable. Le montant varie de 100 à 5% du prix d’achat prévu.
Financement bancaire avec option de crédit-bail
La bonne nouvelle pour les locataires est que, généralement, les banques autorisent le versement de la prime totale au-dessus des loyers à la mise de fonds pour l’achat de la maison. Toutefois, si le loyer demandé était au taux du marché, la banque peut refuser l’utilisation des fonds sur le prix d’achat. Il est important que les acheteurs consultent plusieurs banques pour déterminer leurs politiques en matière de financement d'un prêt hypothécaire pour une maison avec option de crédit-bail.
La durée d'une option de location
La durée de l'option peut être toute période sur laquelle le propriétaire et le locataire sont d'accord, mais est généralement de un à trois ans. Le contrat d'option de bail stipule également le prix d'achat de la propriété au début du bail ou la manière dont ce prix sera déterminé à la fin de l'option.
Points clés à retenir
- Une option de location est un contrat qui donne au locataire le choix d'acheter le bien loué pendant ou à la fin de la période de location.
- Une option de location empêche également le propriétaire d'offrir la propriété à la vente à quiconque.
- Un locataire verse généralement un pourcentage supérieur au montant de la location mensuelle standard, qui correspond à la mise de fonds pour l’achat de la maison.
Raisons d'utiliser une option de location
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles le locataire et le propriétaire peuvent conclure une option de location. Il est important de déterminer si les avantages l'emportent sur les inconvénients liés à la conclusion de l'accord.
Pourquoi les locataires concluent une option de location
Un acheteur potentiel peut avoir de nombreuses raisons d'utiliser une option de location plutôt que d'acheter la propriété au départ. Une considération majeure est de ne pas avoir assez d’argent ou de crédit pour effectuer l’achat. La location peut permettre à l’acheteur potentiel d’économiser de l’argent pour l’achat et, en même temps, d’acquérir un crédit en effectuant des paiements réguliers et à temps.
Le locataire a la possibilité d'acheter une propriété à l'avenir aux prix du jour. Si le locataire ne dispose pas de l’argent économisé aujourd’hui pour acheter la maison mais s’inquiète de ce que la valeur de la maison augmente au cours des prochaines années, l’option de location constitue un bon choix. De plus, si le locataire aime la maison, le district scolaire ou le quartier, l'option du bail le retire du marché, lui permettant ainsi d'économiser suffisamment pour l'acheter à la fin du bail.
Même si l'acheteur potentiel a les moyens d'acheter la propriété, il peut ne pas vouloir s'y engager tout de suite. Par exemple, si l'acheteur potentiel est originaire d'une autre ville, il peut vouloir habiter dans la nouvelle ville avant de s'engager dans l'achat. Il peut aussi avoir son ancienne propriété à vendre avant de pouvoir acheter la nouvelle propriété.
Enfin, la propriété peut ne pas être admissible à certains prêts, y compris un prêt VA, en raison de réparations ou de mises à niveau nécessaires. En louant d'abord, l'acheteur potentiel peut apporter ces améliorations afin de pouvoir bénéficier du prêt ultérieurement.
Pourquoi les propriétaires concluent une option de location
Un propriétaire peut conclure un contrat d'option de bail parce qu'il a eu du mal à vendre la maison. L'option peut rendre la propriété plus attrayante pour différents types d'acheteurs potentiels.
En outre, si un propriétaire envisage de vendre sa maison dans quelques années, l'option de location permet au propriétaire de percevoir une prime supérieure au marché actuel du loyer. Dans le pire des cas, le locataire n'achète pas la maison. le propriétaire le met sur le marché pour le vendre et conserve les fonds supplémentaires versés au-dessus du loyer mensuel standard.
Il peut également y avoir des problèmes fiscaux liés à la vente immédiate de la propriété au lieu de la vendre plus tard. L'option, bien qu'elle ne garantisse pas la vente ultérieure, augmente la probabilité que le propriétaire ait un acheteur prêt à partir à la fin de l'option.
Le locataire perd l’argent supplémentaire versé au-delà du loyer mensuel standard si l’option d’achat de la maison n’est pas exercée à la fin du bail.
Considérations spéciales avec les options de location
Une assurance du locataire est généralement requise pour ses effets personnels. L'assurance du locataire protège contre toute perte de valeur des biens et des meubles de la maison. De plus, il est important que le propriétaire ait l'obligation de souscrire une assurance au cas où quelque chose se produirait pendant la durée du bail et pourrait affecter négativement la valeur de la propriété, telle qu'un incendie ou des dégâts d'eau.
Une provision pour évaluation doit être incluse dans la convention d'option de location. En d'autres termes, lorsque le bail prend fin, la valeur de la maison pourrait avoir diminué. Une évaluation fournit une valeur actualisée de la propriété avant que l’achat et la vente soient effectués.
Il est important de calculer le montant exact à verser au propriétaire à la fin de l'option de location. N'oubliez pas que le propriétaire retire la maison du marché et renonce à tout gain de la valeur marchande de la maison en entrant dans l'option de location. Le propriétaire voudra être indemnisé de manière adéquate pour ne pas pouvoir vendre la maison à une autre personne qui était prête à l'acheter.
Pour ceux qui envisagent une option de crédit-bail ou une option de crédit-bail, ils devraient idéalement avoir un avocat familiarisé avec les opérations de type option de crédit-bail pour examiner les détails afin de s’assurer qu’il n’ya pas de surprises lorsque le contrat de location se termine.